依合同约定房屋转让协议有效

依合同约定房屋转让协议有效

一手交钱一手交货本是件天经地义的事，但孙先生在付钱买了二手房后房主却拒绝过户。近日，江苏省无锡市崇安区人民法院审理了这起房屋买卖合同纠纷案件。

  2004年，孙先生花了36万元买下了林先生急欲出售的一套房屋。鉴于该房系未上市的经济适用房，根据国家和无锡市政府对经济适用房的相关政策规定，年满五年的经济适用房可以上市交易，在缴纳政策规定的政府土地收益等相关费用后可以办理产权变更登记。于是双方签下协议约定五年后等房屋上市林先生将该房变更登记到孙先生名下。但到了2009年，在孙先生多次催促林先生协助其办理产权登记时均被拒。一怒之下，孙先生将林先生告上了法庭。

  “本来在买这套经济适用房时心里就有点忐忑，怕日后房屋过户有麻烦，但被告一再承诺只要房屋一上市就去有关部门将此套房屋的产权变更登记到我名下，还有协议为证，所以我才一次性支付了36万元。”孙先生激动地告诉法官。

  被告林先生辩称，诉争房屋属于经济适用房，不能买卖，协议应属无效，且即使按照转让协议约定，孙先生还有尾款未付清，属于违约。现要求原告支付违约金18万元后再履行合同，请求驳回孙先生的诉讼请求。

  法院经审理查明，孙先生与林先生在2004年签订了房屋转让协议一份。协议载明：甲方将该房屋一次性买断，差价结清后，乙方不得以任何方式向甲方进行催讨或索取该房屋及房产所有权。甲方有义务当国家政策许可房屋更名时无条件配合乙方变更手续，若违约，要赔偿另一方违约金。在无锡市房产管理局颁发的所有权证附记一栏载明“转移登记，经济适用房，此房于2009年之前不得进入市场。”

  法院认为，原、被告双方在签订房屋转让协议时，所涉房屋尚不能进入市场交易，该买卖行为违反了相关的政策，属效力待定合同。但双方约定当国家政策许可房屋更名时，被告应无条件配合。现原告孙先生主张房屋权属，涉讼房屋已符合上市交易的条件，双方买卖关系成立，买卖协议应确认有效，应按协议的约定履行义务。关于被告称原告方尚欠房款一节，因双方并未将迟延付款作为解除合同的条件，也不符合法定解除合同的条件，故对原告方主张涉讼房屋归其所有的请求予以支持。审理中，经法院释明，被告林先生坚持不予反诉，故对孙先生结欠房款是否构成违约可另行主张权利。最后法院作出一审判决：孙先生与林先生签订的房屋转让协议有效，房屋归孙先生所有，被告承担诉讼费。


  ■法官提醒■

  经济适用房如果不满5年出售，国家规定是不能上市交易的，购买这样的二手房风险很大，房主极有可能在收到买方全部房款后，再主张合同违反强制性法律规定无效，不再出售房屋，买方将面临追索房款的艰难，处境十分被动。